La proprietà esclusiva è composta dalle parti riservate all’uso ed al godimento di un condòmino; sono proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo di proprietà, tutte le parti necessarie all’uso comune del fabbricato. Esistono poi, parti del fabbricato che, pur essendo di proprietà comune, possono essere riservate all’uso esclusivo di uno solo dei condòmini.

Art. 1117 c.c.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Altri locali o spazi, oltre quelli elencati dall’art. 1117 c.c., possono essere dichiarati comuni ma solo se ciò risulti dall’atto di acquisto o dal Regolamento di condominio.

Consiglio utile: prima di sottoscrivere il rogito di acquisto è opportuno farsi mostrare il Regolamento condominiale e se alcune informazioni appaiono poco chiare, chiedere di poter effettuare un sopralluogo, anche in presenza dell’Amministratore o chiedere ulteriori chiarimenti al notaio.

Diritti dei partecipanti

Il diritto del singolo comproprietario sulle cose di proprietà comune è proporzionato al valore della porzione di immobile. Le parti di proprietà individuale, cioè quelle riservate all’uso ed al godimento di uno solo dei condòmini, risultano, solo dal titolo di acquisto; ed ogni condòmino ne ha il libero godimento e la libera disponibilità, con l’obbligo di non arrecare danno o disturbo agli altri condòmini od alla proprietà comune.

Il singolo proprietario, inoltre, non può opporsi a che, nella sua proprietà vengano eseguiti interventi di manutenzione o miglioramento agli impianti di proprietà comune. I manufatti di proprietà comune restano tali anche nella parte che attraversa la proprietà individuale; è vietato, pertanto, disporne a proprio gradimento e impedire la loro manutenzione da parte del condominio.