Art. 1138 – Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni [1117] e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

TIPOLOGIA

Il regolamento di condominio può essere di due tipi, contrattuale o assembleare.

Contrattuale, è il regolamento predisposto dal costruttore, e viene di solito accettato e approvato, facendo parte integrante del contratto, dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari. Può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell’edificio; può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l’approvazione di tutti i condomini.

Assembleare, è’ il regolamento concordato con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini, sia nel caso di formazione che nel caso di revisione.

CONTENUTO

Il regolamento di condominio deve essere strutturato in maniera tale da comprendere l’identificazione delle parti comuni dell’edificio e le regole sull’utilizzo delle stesse, precisando eventualmente le relative limitazioni. Necessaria in ogni regolamento di condominio deve essere la disciplina relativa alla ripartizione delle spese tra i condomini. Nel regolamento di condominio, poi, si possono determinare con precisione le attribuzioni dell’amministratore, prevedere o riservare talune attività all’assemblea o ad alcuni condomini (es. capiscala), ma mai è possibile modificare le disposizioni inderogabili del codice civile.

Esempio delle voci principali contenute in un regolamento di condominio:

1) Oggetto: Il presente Regolamento, disciplina i rapporti del Condominio sito in…

2) Proprietà delle parti comuni

3) Valore delle quote dei singoli Condomini

4) Uso delle proprietà comuni e degli impianti comuni

5) Uso dei beni e delle parti private

6) Divieti

7) Ripartizione delle spese: Ripartizione delle spese comuni, Ripartizioni delle spese di riscaldamento, Ripartizione delle spese di ascensore, ecc.

8) Pagamento

9) Versamento delle spese di gestione

10) Conto annuale della gestione

11) Designazione e compiti dell’Amministratore – Comitato

12) Rappresentanza

13) Attribuzioni e convocazione dell’Assemblea

14) Disposizioni finali

15) Riferimento agli allegati: planimetrie, quote millesimali, ecc.

16) Adeguamento alle normative di sicurezza impianti

17) Clausola compromissoria per condominio

18) Conciliazione stragiudiziale delle controversie